Cứu bất động sản hay cứu ai?

Posted on July 17, 2012

1



River park (Phú Mỹ Hưng) – Dự án đã giao nhà hơn 9 tháng. Quy mô trên 200 căn. Chỉ lác đác không quá 20 hộ ở. Toàn bộ số hộ này là nước ngoài thuê.

Trang VnEconomy có bài: Doanh nghiệp bất động sản: “Khó nhưng chưa đến mức phá sản” (1), phỏng vấn ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây Dựng, trong có các nội dung chính:

– Tình hình kinh tế VN hiện khó khăn, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS không đến nỗi phải phá sản.

– Nhà nước có thể mua lại một số dự án để làm nhà công vụ, phục vụ cho cán bộ nhà nước (!).

Thông tin đó khó làm tôi chấp nhận được. Không gì hay hơn là đi thực tế.

Thời gian có hạn và vì quá xa, nên tôi quyết định cùng người bạn trực chỉ một vài dự án Phú Mỹ Hưng (Q.7) và quanh đấy (Nhà Bè) để làm cuộc điều tra bỏ túi.

Dọc đường đi, bạn tôi – một dân môi giới chuyên nghiệp có uy tín về BĐS hơn 15 năm trong nghề cho biết: “Nếu anh qua khu vực Q.2, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh v.v… sẽ thấy còn thê thảm hơn!”. Tôi hỏi: “Sao vậy?”. “Vừa xấu vì quy hoạch kém, vừa thiết kế chắp vá, lạc hậu, tiện ích phục vụ dân cư không đáng kể, quy mô tủn mủn, mật độ xây dựng quá cao, vừa luộm thuộm trong dịch vụ quản lý, lại chụp giựt, bởi các chủ đầu tư hiện nay chỉ làm sao tháo chạy nếu có thể tháo chạy. Dụ dỗ khách hàng được cỡ nào thì ráng dụ. Chẳng ai còn mặn mà nghĩ xa xôi!” – Bạn tôi trả lời thật cay đắng!

Hiện tôi còn một số ảnh cùa vài dự án đang rất bê bết (như Kim Long, kề bên Hoàng Anh Gia Lai thuộc Công ty Phú Long) (2), nằm ngay dưới đường điện cao thế, dù được xây khá đẹp nhưng không khỏi băn khoăn tính mạng người dân khi vào đây ở (*).

* * *Trên đường Nguyễn Hữu Thọ cho đến Nguyễn Văn Linh, kéo dài vào khu vực Phú Mỹ Hưng và quanh trục Nguyễn Lương Bằng, dọc theo siêu thị Lotte (Hàn Quốc), ngang qua Hoàng Anh Gia Lai, suốt dọc phía sau đại học RMIT là khu Trung Sơn, nơi Công ty Thảo Loan (mẹ của Cừờng đô la) đang ngưng trệ gần 6 tháng qua, một không khí đìu hiu bao trùm cả khu vực rộng lớn, bất chấp đó là khu căn hộ cao cấp Sunrise City, nơi nổi tiếng đình đám vì đã bán được căn hộ hơn 550m2 cho ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng với giá 5.000.000 USD.

img_0015.jpg 

Dự án Kenton (gần Phú Mỹ Hưng) ngưng thi công 1 năm nay. Chủ đầu tư – Tài Nguyên. Quy mô trên 9 ha và hơn 1.600 căn hộ. Giá trung bình 2.500 – 4.500 USD/m2 (khi đang sốt giá). Hiện nay không ai mua.Tiếp chuyện chúng tôi (trong vai người đi mua nhà đất) một số nhân viên kinh doanh công ty môi giới đang ngắc ngoải sống qua ngày cho biết:

1. Phú Mỹ Hưng – công ty nổi tiếng nhất hiện nay, gần như trong suốt 2011 cho đến tháng 3/2012, hầu như họ bán được không quá 2% số biệt thự, căn hộ đang tung ra như: River park, Riverside, Cảnh Viên 3, Biệt thự hạng sang có tên Chateau, mà trong đó, có căn giá trị trên 100 tỉ đồng với diện tích đất hơn 770m2. Tổng số căn hộ, biệt thự, công ty này đang nắm giữ là hơn 500 căn cần bán ra.

Dự án River Park (xem ảnh) đã bàn giao cho khách hàng giữa 2011, nhưng lác đác không quá 20 căn/200 căn có người ở (nói rõ, dự án này bán ra từ 2010, để bạn đọc không nhầm lẫn số bán ra trong 2011 đến nay). Các căn hộ hiện sáng đèn, hầu như là người nước ngoài thuê. Căn hộ hạng sang này với diện tích 120 – 150m2, có giá không dưới 5 tỉ đồng/căn và PMH chưa có ý định giảm giá, chỉ ưu đãi bằng cách kéo thời gian thanh toán 18 tháng, dù các căn hộ đã hoàn thành.

Số vốn mà PMH hoàn thành các dự án tuyệt đại đa số là vốn vay. Đau nhất là vốn vay từ các ngân hàng VN. Trước đó, 5 NH VN (Vietinbank, Vietcombank, Bảo Việt, Gia Định, ACB) đã tài trợ vốn giai đoạn 1 cho PMH xây dựng khu Hồ Bán Nguyệt không dưới 1.200 tỉ trong tổng số 200 triệu USD(3). Vốn này hiện đang ngậm… trái đắng! Các ngân hàng đang ngập trong nợ. Khu Hồ Bán Nguyệt thật đẹp với shopping mall, restaurant, officetel, apartments for lease, cụm 5 rạp cinéma, super market v.v… nhưng vắng vẻ đìu hiu, không có dấu hiệu nào báo cho thấy có thể hoàn vốn được trong vòng 5 năm tới cho giai đoạn 1 theo cam kết.

Công ty PMH cũng đang tranh chấp với cư dân về tiền sử dụng đất, mà cho đến nay hơn cả ngàn hộ vẫn chưa chịu đóng, vì họ cho rằng đó là nghĩa vụ của PMH. Đóng tiền SDĐ quá cao, coi như họ mua nhà, căn hộ đến 2 lần. Vụ việc đang bỏ ngỏ, cơ quan thuế vẫn đang cùng PMH ép người dân đóng bằng cách hù dọa thời gian hết hạn, sẽ tính theo giá mới đắt hơn nhiều lần.

2. Công ty Tài Nguyên với dự án được giới thiệu ầm ĩ một dạo, hiện như bãi hoang vắng ngắt trong buổi chiều tà, làm cho không khí càng đượm buồn hơn. Hiện Công ty này nghe nói đã bán lại dự án cho Đoàn Nguyên Đức, nhưng cả hai bên không lường nổi tình hình BĐS tồi tệ quá cỡ, nên HAGL hiện vẫn còn đang thương thảo chưa xong giá cả với Tài Nguyên, mà có vẻ chẳng buồn xúc tiến tiếp, dù trước đó hai bên đã ký biên bản thỏa thuận. Lác đác vài chú bảo vệ, đi lòng vòng quanh khuôn viên hơn 9ha càng thấy lẻ loi với các tòa nhà thô mộc mà dáng vóc ẩm mốc bề ngoài cho biết đã bỏ không, hơn 1 năm qua. Một kỹ sư xây dựng cho biết, để hoàn thiện cả hơn 1.600 căn này, cần không dưới 2.000 tỉ đồng để bảo đảm theo cam kết là khu căn hộ thuộc hàng unique (độc nhất vô nhị). Căn hộ mẫu phải nói rất đẹp, nhưng rất tiếc, thực tế chỉ là những building thô mộc đang hoang phế trong mùa mưa sắp đến.

img_0017.jpg 

Hoàng Anh Gia Lai (giáp Phú Mỹ Hưng) chỉ hoàn thiện bên ngoài hơn 8 tháng nay. Không còn đủ vốn tiếp tục nữa. Quy mô trên 2.500 căn. Nhìn vẻ ngoài cứ ngỡ là xong, thực chất bên trong chỉ là phần thô. NV. kinh doanh không biết bao giờ hoàn thiện xong & giao nhà cho khách.img_0018.jpg 

Tầng trệt dành cho shop kinh doanh của HAGL ngổn ngang. Không ai quan tâm.3. Hoàng Anh Gia Lai. Sẵn đó, chúng tôi tạt sang bên đường để ngắm 3 cụm buidling của bầu Đức (xem ảnh), với hơn 2.500 căn, hiện chẳng còn mua bán được thêm căn nào. Số căn hộ bán được, nhân viên kinh doanh không nắm rõ, vì số liệu là “ở trên” nắm, nhưng theo phỏng đoán của họ, chắc không quá 30% trên tổng số bán được từ 2 năm qua. Phía dưới là các căn shop, họ cho biết vẫn còn khá nhiều căn chưa bán được, vì khách hàng hiện nay chắc là không còn tiền (?!). Giá căn hộ vào thời điểm nóng sốt, từ giá gốc 18 triệu lên dần 22 triệu, các căn “view” đẹp, tầng cao lên đến 25 triệu/m2. Nay có người chịu không nổi lãi ngân hàng, do ham lướt sóng, vừa rồi kêu bán lỗ 30% – 40% trên giá mua lại (nghĩa là trên giá 22 – 25 triệu), vẫn chẳng ai màng đến!

img_0013.jpg 

Cty. Thảo Loan (mẹ của Cường đô la) đã ngưng thi công hơn 6 tháng nay. Chưa biết khi nào tiếp tục. Quy mô hơn 100 căn4. Thảo Loan plaza. Như trong ảnh, đó cũng chỉ là cụm nhà bỏ phế gần 6 tháng qua mà không biết bao giờ tiếp tục. Quanh quất hỏi những người bán nước ven đường, họ cho biết đã lâu lắm không thấy bà Loan ghé qua đây. Một số công ty môi giới quanh khu vực cho biết: Giá căn hộ từ 16,5 triệu – 18 triệu/m2 sau đó lên 20 – 22 triệu/m2. Hiện cũng không có khách hàng nào quan tâm. Lượng bán ra không quá 10% (trong tổng số hơn 100 căn) trong năm qua. Cạnh đấy, còn 2 mảnh đất rộng, một mảnh 30.000m2 và một mảnh hơn 10.000m2 cũng của Công ty Thảo Loan, dựng rào quây kín, nhưng không hề có dấu hiệu gì của động thổ.Các khoảnh đất quây kín, bên trong đang cho mướn làm bãi đỗ xe tải(!).

* * *Rời khỏi 4 nơi đi qua, chúng tôi đã mất không dưới 3 giờ đồng hồ để điều tra bỏ túi. Mệt bã người. Càng cảm thông với các nhà báo “trên đường gió bụi” để có những phóng sự điều tra dữ dội và nguy hiểm, phục vụ người dân.

(Kỳ sau: Giải pháp nào cho thị trường BĐS? Cứu ai?)

Nguyễn Ngọc Già
_______________

http://vneconomy.vn/20120330093747155P0C17/doanh-nghiep-bat-dong-san-kho-nhung-chua-den-muc-pha-san.htm (1)

http://www.phulong.com/index.php?lang=vi (2)

(*) Ảnh khá mờ vì trời bắt đầu tối và tôi không có máy ảnh tốt hơn, nên không tiện đưa lên. Chúng tôi đi bằng xe gắn máy (vì cũng chả có xe hơi mà đi), trong vai dân quèn (tất nhiên cũng quần áo chỉnh tề theo kiểu “giấy rách phải giữ lấy lề”, chứ không quá lè phè) đi mua căn hộ để sống lúc tuổi già, với đồng tiền có hạn. Trước đây, những “thành phần” như thế, không được đon đả tiếp đón, nhưng nay chúng tôi được đón tiếp như thượng khách :( Đó cũng là cái cách “trông mặt bắt hình dong” của giới kinh doanh VN, nên dễ bị bề ngoài sang trọng của các đại gia khoác lên cho dễ lừa, Ví dụ, gạt tiền trong hàng loạt vụ bể hụi tại miền Bắc, hay như đại gia Phan Thị Diệu Hiền (Cần Thơ) vừa qua. Người dân cũng nên rút kinh nghiệm khi xét đoán bề ngoài như thế, để sau này không bị lừa đảo nữa.

http://www.orbitec.vn/?id=13&cid=163 (3)

P/s: tôi có gửi ảnh bằng email qua địa chỉ banbientap@danluan.org. Dân Luận giúp tôi, trình bày nhé! Cám ơn các bạn.

***

Tiến sĩ David Dapice, ĐH Harvard đã đưa ra khái niệm (1):

“về khả năng hình thành và tồn tại cái trục “tam giác quỷ” giữa quan chức – doanh nghiệp – ngân hàng mà ở đó, chính sách quốc gia bị bắt cóc làm con tin. Một chính sách chỉ được thành hình và thực hiện khi phục vụ lợi ích của ba “ông lớn” ấy”.

Quả đúng vậy, khi liên hệ đến việc Bộ Xây Dựng đang tư vấn cho Chính phủ cái gọi là “chính sách” để “giải cứu” thị trường bất động sản. Nói trắng ra: họ đang muốn cứu họ, họ đang giải cứu lẫn nhau vì có thể họ chết chùm, do đó không có gì e dè để kết luận: “Chính sách mua nhà ế giúp cho các doanh nghiệp BĐS” trở thành CON TIN trong tay các quan chức ra vẻ vì lo “việc chung” (!).

Hình ảnh Petro Land Tower mới chụp ngày 31/03/2012

Thông tin dưới đây sẽ làm cho tiểu thương nghèo, công chức, công nhân sống bằng đồng lương eo hẹp và nông dân mất đất, quân nhân cấp thấp v.v… sẽ nổi cơn thịnh nộ, một khi điều này biến thành hiện thực: “CẦN 200.000 TỈ ĐỒNG ĐỂ GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” (2). Những 200.000 TỈ ĐỒNG, nghĩa là tương đương gần 10 TỈ ĐÔ LA MỸ! Choáng váng đến xây xẩm mày mặt, khi chúng ta nhớ lại Vinashin đã đổ sông đổ biển hơn 4,4 tỉ đô la với án sơ thẩm cho Phạm Thanh Bình là 20 năm tù. Nay người ta định đem cả 10 tỉ đô la Mỹ của dân chúng để cứu cho QUAN CHỨC – NGÂN HÀNG – DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN cùng các đầu dây mối nhợ họ tộc, bè phái đan xen chằng chịt lùng nhùng! Đó là tội ác đối với nhân dân!

Hầu như các căn hộ cao cấp, nhà phố, biệt thự lớn nhỏ mà hôm tôi đi thực tế cho thấy, trong đó chiếm phần lớn với giá trị bình quân không dưới 2 tỉ đồng/căn. Ai có tiền để mua những đơn vị nhà này? Các chủ đầu tư xây lên cho ai? Ai có thể lướt sóng để kiếm những khoảng lợi nhuận từ vài trăm triệu đến vài tỉ chỉ trong một, hai tháng, khi thị trường BĐS lên cơn co giật cao độ trước việc kiếm tiền quá dễ trong những năm 2007 – 2009?

Hiện nay, dù thị trường BĐS đang tê liệt gần như hoàn toàn, một số các quan chức, doanh nghiệp BĐS vẫn bình chân như vại. Tại sao?

Tôi đã đến tòa nhà cao 33 tầng tại đường Tân Trào thuộc đô thị Phú Mỹ Hưng do Tập đoàn dầu khí (PVN) đầu tư hơn cả ngàn tỉ đồng (xem ảnh) với tên gọi “PETRO LAND TOWER”. Dự án khu phức hợp cao 33 tầng này khởi công từ tháng 9/2008, được xây trên diện tích đất 2.975m2, khánh thành vào tháng 12/2011. Thời điểm này Đinh La Thăng còn đang công tác tại Tập đoàn Dầu khí với cương vị Chủ tịch HĐQT, do đó không thể nói Đinh La Thăng không liên quan đến dự án này.

Nơi đây từ tầng 24 đến 30 là những căn hộ cao cấp đang được rao bán CÔNG KHAI không cần dấu giếm, bạn có thể gặp bất cứ công ty môi giới nào để hỏi mua căn hộ này, ví dụ tại đây(3).

Thoạt nghe thì “bình thường thôi”, nhưng tìm hiểu kỹ lại “nghe sao không bình thường” vì, nếu bạn muốn sở hữu nó, bạn phải trả chênh lệch từ 600 – 700 triệu/căn. Ví dụ căn hộ 90m2 có giá 23 triệu/m2, vị chi là 2.070.000.000 đồng, tuy nhiên trên hợp đồng chỉ thể hiện giá dao động 16 – 17 triệu/m2 (tùy tầng và hướng). Phần chênh lệch, bạn phải trả ngay (bằng tiền mặt hay chuyển khoản cũng được) cho chủ nhân căn hộ đó.Tôi hỏi: Sao kỳ vậy, giá ghi rõ ràng thì tôi mua theo giá công bố. Nghĩa là, tôi trả trước 30% nhận nhà (thô), hoàn thiện vào ở, khoảng 70% tôi trả dần cho công ty 5 năm theo chính sách ưu đãi không lãi suất. Sao giờ trả cho người là chủ căn đó, mà tôi đâu biết người đó là ai?

Cậu nhân viên trẻ cười cười: Không phải vậy, bác ơi!

Tôi: ?

Cậu nhân viên tiếp tục: Chủ, người ta mua trước rồi. Bây giờ họ cần tiền bán lại, nên gởi tụi cháu.

Tôi: vậy thì tôi chọn căn khác.

Cậu nhân viên: Căn nào cũng có chủ hết rồi bác ạ! Bác muốn căn nào thì cũng phải trả chênh lệch nhiều ít, tùy theo căn, theo hướng.

Tôi chào, nói sẽ về xem lại. Đi ra và đưa câu chuyện đó cho người bạn là dân môi giới chuyên nghiệp, mới vỡ lẽ: Thật ra, các căn hộ đó đều được “xí phần” cho các quan chức của Petro. Họ chỉ “xí phần” mà không phải bỏ ra một xu nào cho chỗ “phần xí” đó. Khi có khách nào muốn mua thì cứ theo giá chính thức làm việc với công ty, phần chênh lệch chuyển cho họ và họ bỏ túi. Hợp đồng, mọi khoản giấy tờ, trả góp v.v… người mua lúc đó là chủ chính thức.

Họ đã ăn trên đầu người dân thế đấy! Cần nhớ khoản đầu tư là tiền nhà nước!

Tập đoàn PVN trải dài từ Bắc vô Nam, nên quy mô, khối lượng BĐS của tập đoàn PVN không hề là nhỏ. Chỉ một tòa nhà tại PMH, họ “ăn” cỡ đó thì tại Hà Nội, Hải Phòng, Vũng Tàu v.v… họ “ăn” cỡ nào???!!! Những ai chấp nhận trả khoản chênh lệch như thế? Nói không ngoa, chỉ có thể quan chức các ngành khác cùng gia đình, dòng tộc, phe nhóm của họ.

Mặt khác, các doanh nghiệp tư nhân như: HAGL, Thảo Loan, Quốc Cường v.v… họ cũng “chung chi” với phía công quyền để có những mảnh đất đẹp, giá rẻ, thủ tục đầu tư, giấy phép xây dựng nhanh chóng v.v…. Khi thị trường nóng sốt, sau doanh thu, phí thuế các loại, phần lãi họ bỏ túi và chia lời cho các cổ đông. Vậy, khi thị trường xẹp xuống, họ phải tự chịu trách nhiệm trước tập đoàn, cổ đông của họ. Sao lại giải cứu bằng tiền của dân?

Quan chức Việt Nam đã từng tuyên bố về các khoản nợ của Vinashin: “Vinashin vay thì Vinashin tự trả”. Theo đó, các doanh nghiệp BĐS lời thì bỏ túi, lỗ thì tự lo. Từ những khoản lãi dễ dàng móc túi lẫn nhau và móc túi người dân họ sẵn sàng dùng để mua máy bay, xe siêu sang, ăn xài xả láng, thì bây giờ họ phải có đủ liêm sỉ đối diện với khoản lỗ, sao lại đi “ăn mày” nhân dân bằng cái gọi là “giải cứu”?

Các ngân hàng đang dính chùm trong nợ nần với các doanh nghiệp BĐS cũng phải tự gánh lấy trách nhiệm. Nhắc lại 5 ngân hàng VN tài trợ cho PMH vay hơn 1.200 tỉ đồng, trong đó có Gia Định Bank vừa qua do cô Nguyễn Thanh Phượng thâu tóm để trở thành Bản Việt Bank.

Thêm nữa, Việt Nam đã quá nhiều loại cò mồi: “cò chạy án”, “cò chạy dự án”, “cò chạy bằng cấp” v.v… nay giới cầm quyền lại tính đẻ ra thêm loại cò mới: “CÒ CHẠY BÁN DỰ ÁN”!. Không thể tin được trong việc “giải cứu” này, không có bàn tay đen về lợi ích cá nhân, phe nhóm thọc vào để chi phối. Chính việc này sẽ lại làm náo loạn thị trường BĐS vốn chẳng mấy khi minh bạch, ví dụ, chủ đầu tư nào chịu “chung chi”, có mối quen biết thân thiết sẽ bán được dự án nhanh và giá tốt.

Việc “giải cứu” sẽ biến các chủ BĐS như những đứa con hư đốn, ích kỷ, vô đạo đức, cứ được tha thứ hết lần này đến lần khác, làm cho chúng ngày càng thủ đoạn, quỷ quyệt, lờn mặt hơn, để trở nên dày dạn kinh nghiệm cho những đối phó sau này. Đó góp phần làm suy đồi đạo đức kinh doanh, điều hiện nay quá thiếu.

Nhà nước KHÔNG ĐƯỢC DUNG DƯỠNG các doanh nghiệp BĐS như dự định.

Vậy, “chính sách” “giải cứu” thị trường BĐS nếu thực hiện, chỉ làm mỗi nhiệm vụ tháo chạy, gỡ vốn cho bộ ba “tam giác quỷ” đó mà thôi, không hề giúp gì cho dân.

Ông Nguyễn Trần Nam cho biết nhà nước định sẽ mua một số BĐS để làm nhà công vụ cho lãnh đạo thiếu chỗ ở chỉ là lấp liếm, trêu ngươi người dân, bởi trước nay không có một số liệu thống kê nào cho thấy, lãnh đạo từ trung ương đến địa phương hiện thiếu chỗ ở (!) Khôi hài! Hãy ghé qua nhà công vụ tại số 255 Trần Hưng Đạo Q.1 Tp.HCM mà xem (4). Ở đó bây giờ chỉ có lác đác vài hộ ở, số còn lại cho thuê, toàn bộ tầng trệt cho công ty CK Kim-Eng (Singapore) thuê kiếm tiền. Thật bi hài và lố bịch cho cái gọi là “nhà công vụ”!.

* * *Nếu Nhà nước thật sự nghĩ tới nền kinh tế đang nguy ngập và dân tình đang khốn đốn lầm than về mọi mặt thì hãy có những cách can thiệp vào thị trường BĐS sao cho đúng nghĩa phục vụ quảng đại quần chúng như sau:

– Thuế VAT áp dụng cho việc mua nhà, đất hiện nay 10% là quá cao. Nên giảm mức thuế này xuống còn 2%. Kèm theo đó, có thể giãn thuế trong 3 năm cho người có nhu cầu ở thật sự. Thuế VAT, về bản chất, khi sản phẩm hoàn thành và được bán tới tay người tiêu dùng, thì mới phát sinh. Tuy nhiên, mấy năm qua, cơ quan thuế thu theo từng đợt thanh toán là cách hiểu sai về bản chất của thuế VAT, góp phần làm cho thanh toán của người dân tăng thêm nhiều.

– Hủy bỏ thuế thu nhập cá nhân về nhà đất đang áp dụng là 2% trên giá bán (hay 25% giữa giá bán và giá mua cùng chi phí) mà dân cũng đang kêu trời, khi bán lỗ mà vẫn bị đánh thuế này.

– Hãy để các doanh nghiệp BĐS đi theo quy luật thị trường. Hàng không bán được, vẫn giữ giá (gốc) quá cao (như PMH, HAGL…) thì họ phải chấp nhận “chết” hoặc ngược lại. Họ đã từng ôm lời hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng thì bây giờ họ cần học lại và quen dần với khái niệm “phân phối lại” (redistribution) là như thế nào để có trách nhiệm hơn với xã hội.

– Đưa ra chính sách hỗ trợ cho người lao động, ví dụ: hỗ trợ cho những cặp vợ chồng mới cưới (căn cứ theo giấy kết hôn) như các quốc gia khác(*), những ai mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, muốn làm được điều này, rất khó vì liên quan đến quản lý hộ tịch, dân số bằng công nghệ điện toán hóa, VN vẫn còn quá thô sơ trong vấn đề này.

– Chính sách thanh toán không dùng tiền mặt, đặc biệt đối với BĐS (giá trị lớn) trong những năm qua bất khả thi vì nhà nước không muốn làm đến nơi đến chốn. Lý do gì thì ai cũng hiểu (tham nhũng khó khăn hơn khi mọi người đều sử dụng tài khoản qua ngân hàng). Thật ra, việc này, nếu muốn, lẽ ra phải làm theo 2 cách:

+ Cuốn chiếu: thực hiện từ ngay những đứa trẻ vừa mới sinh ra. Lúc trẻ sinh ra, mọi thông tin nhân thân, khuyết tật, nhóm máu, giới tính v.v… đều phải được vi tính hóa liên hoàn trên toàn cõi VN. Làm điều này cũng góp phần quản lý thu nhập, truy tìm tội phạm tham nhũng, hình sự dễ dàng. Nói ra thì phì cười, vì lúc đó, các quan chức tham nhũng còn chỗ nào ẩn nấp, khi cách quản lý này kết hợp với hiện ước dẫn độ tội phạm với thế giới được ký kết.

+ Cắt khúc: song song cách trên, nhà nước sẽ phân loại để vi tính hóa theo lứa tuổi, ví dụ làm trước trong 2 năm đầu dành cho lứa tuổi từ 18 đến 30, sau đó đến lứa tuổi 31 đến 45 v.v…

Cách làm này phải kiên trì, nhất quán trong suốt khoảng 10 năm mới có thể cho kết quả, ngoài ra nó giúp loại bỏ cách quản lý dân theo hộ khẩu (không giống ai) tỏ ra vi phạm nhân quyền và tư duy xin – cho còn đầy rẫy.

* * *Bộ ba “trục tam giác quỷ” đã bị vạch mặt nhiều năm qua, nhưng chúng vẫn liên kết nhau chặt chẽ để thủ lợi, bất chấp sự bần cùng hóa người dân đang ngày càng dâng cao.

Phải đưa thị trường BĐS nói riêng và các thị trường khác nói chung đi về đúng quỹ đạo của nền kinh tế thị trường dựa trên yếu tố cung – cầu làm chủ yếu.

Hà hơi, tiếp sức cho các ngân hàng, doanh nghiệp BĐS trong tình hình kinh tế bi đát hiện nay chỉ làm phân hóa xã hội thêm sâu sắc. Giá BĐS cao cứ cao, người dân nghèo không có chỗ ở cứ tiếp tục lay lắt sống trong hoàn cảnh chực chờ bùng nổ một sự vùng lên trong lửa khói.

Nguyễn Ngọc Già
_______________

http://ocd.vn/index.php/vi/news/doanhnghiep/767-tai-cu-truc-nhin-thng-s-tht–vt-len-chinh-minh (1)

http://www.baomoi.com/Home/TaiChinh/www6.vnmedia.vn/Can-200-nghin-ty-dong-giai-cuu-thi-truong-BDS/8183224.epi (2)

http://raovat.nhadat.vn/ban-can-ho-petroland-tower-phu-9163.html (3)

http://landtoday.net/vn/tintuc/16954/quan-ly-long-leo-nha-cong-vu-nha-so-huu-nha-nuoc.aspx (4)

(*) Có thể làm giả, vì cả VN cái gì cũng giả được cả. Rất buồn!

Mua nợ xấu: Cứu ai và cứu vì cái gì?

Câu hỏi lớn nhất lúc này là: Nguồn tiền 100.000 tỷ đồng của công ty nợ xấu sẽ do ai chi trả? Và quan trọng hơn hết, tại sao lại đề xuất một khoản tiền lớn đến như vậy để cứu các ngân hàng?

Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã bàn thảo về việc xây dựng đề án lập công ty mua bán nợ xấu ngân hàng, sẽ xin ý kiến chỉ đạo trực tiếp của Chính phủ. Công ty này dự kiến sẽ có đủ nguồn lực để làm sạch khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Câu hỏi lớn nhất lúc này và chưa có bất cứ một thông tin nào để lý giải là: Nguồn tiền 100.000 tỷ đồng sẽ do ai chi trả? Và quan trọng hơn hết, tại sao lại đề xuất một khoản tiền lớn đến như vậy để cứu các ngân hàng, trong khi các doanh nghiệp trong nước cũng đang đứng trước những khó khăn song những biện pháp hỗ trợ vẫn còn hạn chế?

Càng băn khoăn hơn khi nguồn lực quốc gia hiện nay quá eo hẹp. Dù việc thành lập công ty chỉ dùng một phần nhỏ vốn từ Nhà nước, còn lại phát hành trái phiếu và huy động từ tư nhân thì việc làm trên liệu có khả thi hay không khi thực tế nguồn ngân sách nhà nước đã phải chi rất nhiều để duy trì, điều tiết nền kinh tế cũng như phục vụ cho đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển quốc gia. Hơn nữa, có ai dám mua trái phiếu của một công ty xử lý nợ nếu không có sự bảo lãnh của Nhà nước.

Thực tế, để có thể tập hợp được một khối lượng lớn tiền như vậy là việc không hề đơn giản, đòi hỏi phải có những chính sách hợp lí và hiệu quả. Biện pháp giao quyền cho các công ty mua bán nợ huy động vốn, Chính phủ tung trái phiếu huy động đã được đặt ra. Nhưng tính hiệu quả của biện pháp này vẫn còn gây tranh cãi khi không đảm bảo được lượng trái phiếu bán ra.

Bên cạnh đó là hàng loạt vấn đề khác nảy sinh, như tính hấp dẫn khi đầu tư vào trái phiếu này sẽ như thế nào; liệu có diễn ra tình trạng “nợ chỗ này bù nợ chỗ kia” hay không bởi về cơ bản thì sử dụng trái phiếu cũng là một hình thức vay nợ; liệu Ngân hàng Nhà nước có hỗ trợ vào khoản tiền 100.000 tỷ này để “cứu ngược” hệ thống ngân hàng hay không?

Đã từng có lập luận cho rằng ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp với đầy đủ những đặc trưng cơ bản. Và cứu ngân hàng, thực chất cũng là cứu doanh nghiệp, thông qua đó góp phần khôi phục nền kinh tế. Bên cạnh đó, người ta cũng vin vào lý do: giữ vững hệ thống, không để đổ vỡ ngân hàng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế để thúc đẩy đề án này.

Nhưng thực tế có lẽ không đơn giản như vậy. Ngân hàng vẫn là một loại hình doanh nghiệp hoạt động kinh doanh. Theo lẽ đó, những gì doanh nghiệp gặp phải như: mắc nợ, lỗ vốn, thậm chí phá sản, thì ắt hẳn các ngân hàng cũng phải chạm trán với những vấn đề tương tự. Trong thời điểm hiện nay, hiện tượng các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ không phải là hiếm gặp, và các ngân hàng đôi khi cũng lâm vào cảnh khó khăn như vậy. Nguy cơ phá sản là điều hoàn toàn có thể diễn ra.

Một khi các ngân hàng đang đứng trước gánh nặng về vốn và thanh khoản thì có thể tuyên bố phá sản. Việc làm này có ý nghĩa quan trọng trong việc tái cấu trúc các ngân hàng, cải tổ lại phương pháp hoạt động. Chúng ta chỉ cần có những phương án và cơ chế để bảo vệ người gửi tiền chứ không thể bằng mọi cách và mọi nguồn lực để giữ các ngân hàng yếu kém, sắp phá sản mà lỗi là do sai lầm và lòng tham của họ gây ra.

Tuy nhiên, trong một chiều ngược lại, chuyên gia từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia nhận xét trong một hội thảo đại ý rằng, tái cấu trúc đồng nghĩa với “sự đau đớn”, với sự thay đổi lớn về con người, mô hình kinh doanh. Tuy vậy, biện pháp “sốc” hiện nay không phải là lựa chọn cho Việt Nam thông qua việc cho đóng cửa hay phá sản bất kỳ ngân hàng nào. Khác với “sự hủy diệt mang tính sáng tạo” (creative destruction) mà phá sản doanh nghiệp mang lại.

Về điều này, nhà kinh tế học Joseph Schumpeter lập luận, một “sự hủy diệt” tương tự thông qua phá sản ngân hàng lại đem đến nhiều hệ quả không tiên đoán được. Chỉ cần nhìn lại cuộc khủng hoảng Mỹ năm 2008 vừa qua với nguyên nhân chủ yếu là các ngân hàng đột ngột mất tính thanh khoản trầm trọng khi các nhà đầu cơ đất đai không kịp trả những khoản nợ khổng lồ. Hệ lụy kéo theo đó là cuộc khủng hoảng nợ công của châu Âu vẫn kéo dài cho đến thời điểm hiện nay. Rõ ràng, một hiệu ứng dây chuyền là điều mà mọi người quan ngại. Là bộ phận cung máu cho thân thể, khi máu ứ, hoặc ngắc quản thì toàn bộ nền kinh tế sẽ có vấn đề.

Vì thế, có thể hiểu được phần nào nguyên nhân của dự kiến thành lập công ty mua nợ xấu với số vốn 100.000 tỷ đồng để cứu các ngân hàng.

Bài toán hiện nay là tiến hành như thế nào để những mục tiêu chính do Ngân hàng Nhà nước đề ra như tháo gỡ sự ngưng trệ lưu chuyển dòng vốn giữa ngân hàng và doanh nghiệp theo nguyên tắc bảo toàn vốn, tạo thanh khoản nhất định cho các tổ chức tín dụng.

Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của các nước trong khu vực như Hàn Quốc, Trung Quốc hay Indonesia sau khủng hoảng châu Á 1997 cho thấy quá trình mua bán nợ cũng như tái cấu trúc ngân hàng phải quyết liệt, nhanh chóng. Đặc biệt, các ngân hàng phải tính đến một khoản mất mát tài sản nhất định trong và sau khi quá trình này diễn ra.

Điều quan trọng hơn sau khi phục hồi khả năng thanh khoản là cần hướng tới việc nâng cao các hoạt động và thiết chế trung chuyển vốn cho cả nền kinh tế. Mức tăng tín dụng lên quá cao trong thời gian dài vừa qua mà chủ yếu là do các doanh nghiệp Nhà nước làm ăn thua lỗ, và do những đầu tư mang tính đầu cơ vào các dự án bất động sản, chính là nguyên nhân khiến cho các ngân hàng gánh nhiều nợ xấu.

Vì thế “cứu ai và cứu vì cái gì” phải là câu hỏi thường trực từ khâu khởi động, tiến hành và thẩm định cả quá trình, để không bị lệch pha thành cứu các nhóm lợi ích đặc quyền đang kẹt chân vào thị trường chứng khoán hay bất động sản.

Vân Nhân